Die Boxhagener 26 wird Beginn einer wunderbaren Rendite
Ehemaliges Wohnhaus in Friedrichshain-Kreuzberg soll erneut verkauft werden

Wenn Immobilienhaie ungehindert ihre Renditeerwartungen realisieren, treibt das die Mieten in astronomische Höhen. Wie man systematisch plant, um aus einer Kaltmiete von 6,50 Euro in kurzer Zeit 18 Euro zu machen und mehr, dokumentiert der Fall Boxhagener Straße 26. Das Wohnhaus in Friedrichshain steht seit Jahren überwiegend leer, da es entmietet und widerrechtlich zu einem Hotel umgebaut wurde (»nd« berichtete). 2012 kaufte die Leipziger Immobilienfirma Neutecta das Haus und kündigte umgehend den verbliebenen Mietparteien, um den Ertrag zu durch Hotelbetrieb und Neuvermietung verdreifachen.
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Nun steht das Haus erneut zum Verkauf, wie interne Unterlagen der Leipziger Firma dokumentieren, die »nd« vorliegen. Neutecta unterbreitet ein Verkaufsangebot an Joachim Kohm, milliardenschwerer Erbe des Versandhauses Klingel aus Pforzheim. Kohm ist Geschäftsführer der Firma mit dem heutigen Namen K–Mail Order GmbH & Co. KG, die ihren Verwaltungssitz in der Schweiz hat. Als Zwischenhändler fungiert die CESA Investment GmbH & Co KG in Berlin.

Am vergangenen Freitag legte Neutecta der CESA ihr Angebot vor, das Einblick in die Geschäftspraktiken der Branche bietet. In einem Exposé mit Kalkulationen und bunten Bildern preist sie die Boxhagener Strasse 26 als besonders lukratives Objekt an. Es sei wärmegedämmt, ein Fahrstuhl eingebaut, das Dach neu gedeckt und das Dachgeschoss teilweise erneuert. So brächten 2186 qm Fläche des »Zinshauses« eine Jahresnettokaltmiete von 570 223 Euro. Der spezielle Kaufpreis für Kohm errechnet sich über den Faktor 15; der Kaufpreis ergibt so das 15-fache der Jahresmiete und beträgt 8,5 Millionen Euro. Neutecta garantiert dem Käufer eine Monatsmiete von 47 518 Euro. »Dazu vergeben wir eine Erstvermietungsgarantie zu den festgelegten Mietpreisen.« Es werde eine Zusatzsicherheit über 300 000 Euro für drei Jahre hinterlegt. Mieterlöse über den festgelegten Betrag gehen für zehn Jahre an die Neutecta. Vermittele CESA das Haus an einen anderen Interessenten, stiege die Kaufsumme auf das 16-fache des Mieterlöses.

CESA hat den Job des Dealers, der die Ware an den Mann bringt. Ihr Geschäftsführer, Achaz von Oertzen, ist ein Profi der Branche. Er ist u. a. ebenfalls Geschäftsführer der PABR Verwaltung GmbH unter gleicher Adresse, die im letzten Jahr die alte Patzenhofer Brauerei an der Landsberger Allee kaufte. Gelingt der geplante Coup, bringt er der Neutecta in knapp einem Jahr über drei Millionen Euro ein. Sie belegte das Haus »lediglich« mit einer Grundschuld von fünf Millionen Euro für Kauf und Umbau.

Gegenüber dem Bezirksamt hat sich die Firma zum Rückbau der widerrechtlich eingerichteten Hoteletagen bereit erklärt und tritt so als Problemlöser für den Bezirk auf. Der Rückbau ist derzeit zum Leidwesen der restlichen Mieter in vollem Gang. Doch dieser sogenannte Rückbau stellt nicht die ehemalige Wohnungsstruktur wieder her, sondern folgt ebenfalls der Renditelogik. So werden 23 Kleinwohnungen gebaut, manche nur mit einem Zimmer, die für eine Nettokaltmiete zwischen 18 und 20 Euro angeboten werden sollen. Im Dachgeschoss kann man zukünftig z. B. eine Dreizimmer-Wohnung mit 39,3 qm für knapp 800 Euro kalt mieten. Der geplante Verwendungszweck springt direkt ins Auge. Es dürfte sich um Ferienwohnungen handeln. Wie sonst soll Neutecta eine Garantie über so hohe Mieteinkünfte abgeben können? Das erste Obergeschoss bleibt ein Hotel, da das Bezirksamt dies bereits in 2008 genehmigt hatte.

Laut Antwort auf eine Anfrage der LINKEN im Bezirksparlament vom 28.2.13 hat die Neutecta noch keine Genehmigung für einen Umbau, der den Auflagen des Milieuschutzes im Gebiet um den Boxhagener Platz entspricht. Doch die fast fünfjährige Geschichte der Mietervertreibung und des Leerstandes an der Boxhagener Straße 26 dokumentiert, dass es dem Bezirksamt in Friedrichshain-Kreuzberg und dem grünen Bürgermeister hier an Biss mangelt. Die LINKE versucht daher, Druck zu machen. Sie reicht nun die 3. Anfrage zur Causa Neutecta beim Bürgermeister ein, um eine amtliche Intervention nahe zu legen.
Es ist Eile geboten, denn die Umbauarbeiten im Haus sollen bereits am 1.7. 2013 abgeschlossen sein. Die Neutecta wird sich das Geschäft nicht vermasseln lassen. Es steht viel auf dem Spiel, denn die Boxhagener Straße 26 ist nur das Eintrittsticket für eine längerfristige Geschäftsfreundschaft, bei der Millionen locken.

Dem »nd« liegt ein Schreiben der CESA Investment vom 8. März vor, in dem Achaz von Oertzen und der verurteilte Immobilienzocker Egon Banghard dem Versandhaus-Milliardär Joachim Kohm und seinem Kompagnon Ulrich Bechtel von der Kohm Beteiligungs GmbH in Pforzheim weitere schmackhafte Immobilienangebote offerieren. Im Angebot ist z. B. ein » zu sanierender Altbau in der Görlitzer Str. 46, Eigentümerin ist die Neutecta.« Und dann lockt ein absolutes Megaschnäppchen in der Nähe des Potsdamer Platzes. Neutecta hat nach Absprache mit dem Insolvenzverwalter die Option auf einen Wohn- und Hotelturm an der Stresemannstrasse 95. »Das Objekt hat über 10 000 qm Nutzfläche und kostet inkl. aller Nebenkosten ca. 25 Millionen Euro.« Der Einkauf der Wohnungen und Apartments für 2500 Euro pro qm sei eine super Gelegenheit. Mit welchem Faktor der Weiterverkauf angedacht ist, lassen die Immobiliendealer offen.

http://www.neues-deutschland.de/artikel/815266.die-boxhagener-26-wird-beginn-einer-wunderbaren-rendite.html